张国强    王海峰

房屋租赁收入是行政事业单位预算外收入的重要来源，也是财政“非税收入”的重要组成部分。长期以来，由于缺乏有效的监管，一些单位房屋租赁存在不少问题，不仅影响了收入的增长，还容易滋生腐败。因此，加强对房屋租赁管理不容忽视。

一、存在的问题

1、租金偏低。一些单位由于在门面房的租金收取、价格约定、租赁期限等方面不公开，将房屋租赁置于封闭或半封闭状态，租金也往往偏低。主要表现为：（1）租金远低于市场价。如某单位共有20余套房产对外出租，其平均单位年租金尚达不到同期同地块市场租价的三分之一。（2）租金长时间不变。如某单位100平方米的门面房2001年的租金为3万元/年，在近几年房租价格不断攀升的情况下，2007年的租金仍为3万元/年。（3）租期长，价格低。即以低于市场价对外签订长期合同，给单位造成一定的损失。如960平方米的门面房以12万元/年的价格出租，期限为8年；1100平方米的门面房以30万元/年的价格出租，期限为10年。　

2、未按合同约定收取租金。一是未按合同约定执行递增租金，如某房产合同约定租金每年按5%递增，而实际却未执行，3年少收租金7万元。二是不按合同约定足额收缴租金，存在以租抵“吃”、以租抵“物”的现象，如某单位将房屋出租经营饭店，2年应收租金60万元，实收29万元，抵顶餐费31万元。某单位将房产出租给超市，年应收租金12万元，实收6万元，余6万元由该单位在超市购物充抵。三是一些承租人长时间欠缴或不交租金，出租单位既没有及时解除合同也未进行追讨，导致房产被无偿占用。如某单位有多个承租人无偿占有该单位门面房，有的长达四五年之久，既不签订合同也不交纳租金。

3、隐瞒、截留房租收入。有的单位将部分房产转到下属单位，由下属单位对外出租并收取租金，然后在下属单位开支费用，逃避监督。有的单位未按规定将租金纳入单位财务管理，私设“小金库”，用于发放奖励、福利或开支其他费用。如某单位采取对同一出租房屋签订两份合同的手法转移租金，按租价高的合同收取房租，按租价低的合同入帐，差额计入“小金库”。

4、违反合同约定赔款。如某单位收回已到期的面临拆迁的门面房，按协议规定，承租人应无偿退还房屋，而该单位却赔偿3户承租人39万元（3处房产租金合计为4.38万元/年），相当于3处房产9年的租金。

5、管理较乱。一是不能及时签订房屋租赁合同，一些单位合同到期后，未能及时签订合同，几年后仍沿用以前年度签订的合同。二是签订合同主体较乱，有时领导签订，有时管理人员签订，有时由下属单位签订。三是一些单位房产未能做到专人统一管理，而是由几个人各管一块。

6、未按规定缴纳税款。一些单位的租金收入往往不缴纳营业税、房产税等相关税收，造成国家税款的流失。

二、产生原因分析

    1、缺乏民主管理制度。一些单位的房屋租赁，未能建立房屋租赁管理制度，房产租给谁、租期多长、租金多少往往由个别领导说了算，未经过领导班子集体研究，公开透明度不够，缺乏民主管理的有效制约。

2、缺乏监督机制

（1）财务部门监管缺失。在房产出租管理上，单位的房屋出租合同一般不给财务部门，财务部门的职责是只管收钱，而不清楚出租房的位置、面积、租金标准、合同期限等，有时甚至按领导要求将租金纳入“帐外帐”，根本无法发挥财务应有的监督职能。

（2）监管部门的监管不到位。一是监管部门获取的房产信息一般来自行政事业单位的各类报表，这类信息往往无法全面反映行政事业单位的房产。二是监管部门往往只重视房产数量的统计，而忽略出租房租金标准和出租期限的监督。三是缺乏健全有效的制度约束。由于监督一般是事后监督，即使发现房屋出租问题时，租赁合同已签订，租赁事实已形成，也难以追回损失，而由于缺乏针对性的法律依据，相关人员也难以受到惩处。

3、相关人员责任意识、法制意识不强。存在“人情租”行为，将房屋以较低价格出租给亲戚朋友等情况。也不排除少数人员损公肥私或违纪违规。

三、对策

由于行政事业单位房产隶属部门广，数量多，分布较散，加之出租决定权掌握在各单位手中，难以有效监控。因此建议政府相关部门建立房产管理平台，统一将行政事业单位的房产纳入房产管理平台集中管理，确保最大限度地实现房产的经济效益和社会效益。

1、具体做法：

（1）在国资管理部门设置房产管理平台，专门负责房屋租赁的招标、协议签订、租金收取等工作。

（2）对行政事业单位的出租房产进行清理，将出租房产纳入房产管理平台统一管理。利用计算机建立房产管理系统，实现对出租地点、房屋面积、承租单位、合同租金、已收租金、变更情况等相关信息的动态管理，同时利用照片或摄像反映被管理对象的具体位置、外观形态和周边环境，对出租房产进行全面的把握。

（3）在保证各单位利益的基础上，政府可对纳入平台管理的房产进行统一管理、调配。对闲置的房源进行出租，将面积大或租金高的房源，采取公开竞价方式，对于小面积、零星或不适宜公开招租的房产，可以采取协议出租等其他方式出租。

2、好处

（1）充分调配和利用房产资源。由于各单位在房产占有上参差不齐，一些单位占有不足，而另一些单位却闲置浪费，政府统一管理房产，统一调配，既可缓解政府用房紧张问题，又可提高资产使用效率。同时政府也可拿出一些房源做想做的事情。

    （2）避免“以权谋私”和违规出租现象。将房产纳入平台集中管理，以招标的方式对外出租，做到公开、公正、公平，不仅能避免“人情租”和“以权谋私”现象的发生，还能增加财政收入，充分发挥出租房产的最大经济效益。

（3）有利于政府拆迁工作的顺利开展。政府统一管理房产，在遇到拆迁时，可及时收回，不需支付或少支付额外的补偿，便可顺利拆迁。